Copropriété ou Division en volumes ?
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Copropriété et division en volumes ?
Ce sont deux modes d'organisation de la propriété immobilière différents répondant à des besoins distincts donnant lieu à des mises en œuvre divergentes.
La différence majeure entre les deux régimes est l’existence ou non de parties communes à plusieurs propriétaires (hall d’entrée, escalier, palier par exemple) : La copropriété est conçue pour gérer ce genre d’espace, au contraire de la division en volumes.
La Copropriété :
Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
L’article 1er alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ».
Il résulte de ce texte que le critère fondamental d’application de la loi de 1965 est l’existence dans un immeuble de parties privatives et de parties communes indivises.
Les parties privatives définies par l’article 2 de la loi sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, elles constituent sa propriété exclusive.
Il peut s’agir de l’intérieur des locaux, des murs non porteurs, des portes, des fenêtres…
Le règlement de copropriété précise généralement les éléments de l’immeuble qui sont parties privatives.
Les parties communes sont définies à l’article 3 de la loi, il s’agit de parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. La loi ne définit pas plus précisément les parties communes dont le caractère commun résulte de la rédaction du règlement de copropriété.
La division en volumes :
La division en volumes est une technique juridique qui consiste à diviser la propriété d'un immeuble en fractions privatives distinctes, sur le plan horizontal ou vertical, à des niveaux différents qui peuvent se situer au-dessus ou en dessous du sol naturel, sans qu'il y ait de parties communes.
Un volume est une structure de division primaire susceptible d'être subdivisée (en lots de copropriété par exemple).
La division en volumes est utilisée pour les ensembles immobiliers complexes, c'est-à-dire ceux composés de plusieurs bâtiments groupés ou distincts sur une seule dalle porteuse et entrecoupés au rez-de-chaussée par des voies ou espaces ouverts au public, pour lesquels le statut de la copropriété se révèle mal adapté.
Cette technique est également utilisée en cas de cohabitation entre le domaine public et le domaine privé sur une même assiette foncière : le statut de la copropriété se révèle alors inapplicable car il est incompatible avec le régime de la domanialité publique.
À titre d’exemples on peut imaginer un ensemble immobilier complexe constitué de quatre volumes :
- le volume n° 1 : deux niveaux en sous-sol destinés à recevoir des parkings,
- le volume n° 2 : un niveau en rez-de-chaussée destiné à recevoir un centre commercial,
- le volume n° 3 : un niveau à usage de bureaux,
- le volume n° 4 : trois niveaux à usage d’habitation.
Quel est le rôle du géomètre-expert ?
- Établissement des plans de copropriété, après mesurage sur place ou d’après des plans d’architecte pour des bâtiments à construire
- Rédaction de l’état descriptif de division :
- Désignation et description de l’immeuble
- Distinction des parties communes et des parties privatives
- Définition des lots
- Calcul des quotes-parts des parties communes
- Élaboration d’un règlement de copropriété
- Détermination de la destination de l’immeuble
- Répartition des tantièmes de charges
- Établissement des certificats de superficie privative, dit « Loi Carrez ».
Nous intervenons également lorsqu’il s’agit de procéder à une modification de l’état descriptif de division et/ou de règlement de copropriété : transformation de parties communes en parties privatives (greniers, parties de paliers, caves, anciennes loges de gardiens, …), transformation de parties privatives en parties communes (suppression de lots), subdivision de lots, réunion de lots, scission de copropriété.
Vous avez une copropriété ?
